办公楼选址开发要切中要害

来源:中原选址网 编辑:中原选址网 时间:2012-12-26 14:14

根据研究来看,国外的企业在选择办公物业的时候,往往会考虑三个层面的因素;第一个层面是整个目标区域的开发状况;第二个层面更多的是在具体的地点,亦即办公物业的地点选择;第三个层面是具体的物业和物业管理。

  办公选址三层面:区域、位置、物业

  “根据研究来看,国外的企业在选择办公物业的时候,往往会考虑三个层面的因素。第一个层面是整个目标区域的开发状况(Area Development)。第二个层面更多的是在具体的地点,亦即办公物业的地点选择(Site Selection)。第三个层面是具体的物业和物业管理(Business Facility and Management)。”从海外归来现、供职于互联时代营销顾问公司、对写字楼研究有颇深厚造诣的营销管理顾问刘朝晖说。

  刘朝晖说,在区域上,很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带,这是企业在选择一个大的区域,比如是选择在加州还是在俄勒冈州首先考虑的因素。在产业环境的诸多构成因素中,除了考虑地区受教育劳动力数量、资源外,还会考虑当地政府的支持力度。在地点选择方面,很多欧美企业遵循一个“4M”的标准,亦即把一次性成本降到最低,包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等;把持续性运营成本降到最低,包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等;把风险降到最低,考虑到各种风险因素,如政府管制、恐怖袭击和电力供应等等;把机会最大化,即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。在美国,尤其是在新兴城市,城市边缘和郊区新城成为智力密集型企业选择的区域地点,因为这些地方成本相对最低,发展空间也很大。如今在美国形成了200多个新的边缘城市,它们聚集了美国约三分之二的写字楼,同时创造了全美70%新的就业机会。在英国,也出现了几十个新的城市,在伦敦周围就有10来个新城市,成为了英国的经济增长点。

  办公选址要看运营成本

  张配说,如果说10多年前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施,那么现在运营成本已经被企业放在了第一位。

  10多年前,经济相对落后,城市发展水平较低,地理位置成为决定企业成败的关键因素。尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言,企业知名度不高,企业对所选办公楼是不是能达到彰显企业的实力、宣传企业形象的目的非常关心。同时,企业还关心楼的空调、电力、交通等配套设施,对运营成本则不大重视。

  “现在的情况相反,当企业选楼的时候,第一个考虑就是运营成本或办公成本,离开了成本就不要谈你的楼有多好,这也是企业对股东负责,对财务报表、现金流负责。”张配说。

  微软中国有限公司房地产与采购经理卢志华说:“企业决策者在做决策的时候要注重关键因素。因此地产开发商要知道企业在什么情况下会购买写字楼,什么情况不会购买,最关键的一点是要找到企业的关注的关键点,掌握了这个关键,推广和营销才会比较有效。”

  作为企业办公选址关键点的办公成本,包含许多方面,租金只是其中的一项,还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。资料显示,对于北京几大热点写字楼分布区域而言,国贸地区的平均入住成本最高,中关村地区比国贸稍低,金融街、望京次之。和以上几大区域相比,亦庄经济技术开发区(BDA)最低,入驻成本跟国贸CBD相比,约低20%-30%。

  张配认为,除此之外,企业办公选址还注重交通、健康安全、配套服务,员工关系也是一个参考因素。因此,一种新趋势是,除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与选址,人力资源部也参与其中,在选址的时候主要考虑员工的交通、住房等方面能否令员工满意,是否有利于留住人才等方面的问题。

  专家分析认为,企业选址实际上是企业经营活动的一部分,参与者角色的变化也反映了新经济下企业房地产运作的变化。现在的办公物业开发商应该了解到,企业在作出写字楼租赁或者购买决策的时候,不仅仅会考虑物业本身的软硬件条件,还要考虑财务关系、员工关系。

  商务区、郊区写字楼竞相争辉

  包括北京在内,企业办公选址大抵经历了几个发展阶段:高级酒店阶段、专业办公楼阶段和高科技开发区阶段。10多年前,很多外企选址基本上在高级酒店,以利于推广产品和吸引客户;有了专业办公楼后,企业发现酒店并非专业办公环境,于是搬到专业办公楼,如国贸中心、嘉里中心以及中关村早期的一些办公楼。随着经济的发展,具备产业聚集优势的亦庄等高新技术开发区,乃至丰台区的商务花园总部基地等对某些类型的企业的吸引力也越来越大。从高级酒店、专业办公写字楼到高科技开发区和科技园区,企业从重视生产转到重视智力、重视软件,对绿色生态环境的要求越来越高,运营成本却在一步步降低。

  8月23日,世界着名企业爱立信签署协议,宣布其研发中心及中国总部正式落户位于酒仙桥、望京地区的中关村电子城西区,总部占地4万平方米,大楼形似中国如意。几乎与此同时,有中国白领服装第一品牌美誉的白领服饰也签约BDA国际企业大道。

  据了解,该写字楼集群一期14栋一经推出即被企业订购出9栋。同样是在郊区或近郊,国内航天工业的龙头企业中国航天时代电子公司和长征火箭技术股份有限公司日前也已决定将公司总部设在丰台区的总部基地。业内专家指出,众多中外企业将视野投向低密度的郊区办公楼宇绝非偶然,事实上,无论中外企业,办公选址的郊区化趋势日渐明显。