买房小知识:房契到房产证的演变

来源:中原选址网 编辑:xuanzhi371 时间:2013-12-04 11:45

前不久,国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后,小产权房的出路再次被关上了大门。

  前不久,国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后,小产权房的出路再次被关上了大门。一纸房产证,到底有多重要?古代的人们是如何买卖房地产的?几百年前的“房产证”、“土地证”长啥样?

  古代房契强调“无重叠交易”

  房产证,是房屋所有权证的简称,是指房屋所有者通过建造、买卖等方式取得房屋的合法所有权,可以依法对相应房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

  在中国古代,用于证明房屋买卖的凭证是房契。房契是契约的一种,按照今天的标准去看应该属于房屋买卖合同。古代的房契往往只有一份,并且只会写明出卖方是谁,中间人、经手人是谁,一般不会出现买方的名字,并在买卖完成后将房契交由买方收藏。因此,在中国古代,房契一旦丢失,捡到房契的人完全可以以此自称买方,要求房屋的居住者腾退,即便对簿公堂,房屋的实际所有人如果不能请到中间人、经手人,甚至是原房主作证,也可能很难打赢官司。

  根据古籍记载可以发现,古代的房契模式基本相同,一般均采用如下格式:

  立典卖房屋文契(这里写卖方姓名),今将坐落(这里写房屋具体地址)房屋(这里写明房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修等情况)凭中(这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名),议价出典,由买方管业(此处写买方姓名,但常只写姓,有时则完全不写),三面议明时值(这里写出售价格),当日一并收足,并无短缺。其房并无重叠交易,亦无他人争执,如有等情,由典卖人理论,与现业者无干。空口无凭,立此文契为证。契约的底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字,并注明签约日期,买方一般不签字。

  “白契”变“红契”不是无偿的

  为了加强对房契的管理,宋、元、明、清等古代官府都开展了给房契备案的工作。而随着官府的介入,古代契约开始有了变化,按照是否经过官府备案分为“红契”(也称官契)、“白契”(也称草契)两种,其中未向官府备案的称为“白契”,经过官府备案登记的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后,经过官府验证并纳税,由官府为其办理相应手续之后,在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾,钤盖县州府衙的官方大印,规正三寸许,方制,篆体,红色赫然,便成了“红契”,并由买方保存,作为房屋所有权凭证。

  但是,在古代契约向官府备案并不是无偿的。首先,买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同;按照要求签订完毕之后,需要持签好的契约到官府办理交纳契税的手续,而除了需要交纳较高的契税之外,还少不了给官府内办事的胥吏们敬送红包,不然这些人可能会故意刁难,拖沓处理,往往还需要托人求情办理。如此一来,到官府登记办理“红契”,既要交纳契税,还要请托送礼,进而导致买房卖房的人们不愿意到官府备案。

  由于到官府登记备案的情况较少,古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录,在这种情形之下,房屋所有人手中持有的“白契”,就变成了房屋唯一的产权证明,一旦丢失,后果不堪设想。

  在一些影视作品或文学作品中,往往会有一些贪官污吏、地主恶霸通过伪造一张房契,霸占他人房产的情形出现。也有一些不肖子孙通过抢夺、窃取房契,将房子卖给他人或用于典当贷款,导致老人居无定所等悲剧发生。这就是因为房屋主人手里缺乏正规、权威的产权证明,而官府那里又没有登记认可的交易记录。

  清朝时出现分期付款

  满清前期朝廷对旗人施行的是免费分房政策,原则上,一品官分20间,二品官分15间,三品官分12间,四品官分10间,五品官分7间,六品官分4间,八品官分3间,九品官和没有品级、没有工作的普通旗人每人分两间,只要是旗人,人人有房住。

  后来公房不够分了,旗人内部苦乐不均,清廷开始搞“房改”,免费分房变成了福利购房——朝廷按优惠价把公房卖给旗人,一家只许买一所,不许多买,不许骗购。然而即使按优惠价,也有一些旗人买不起,不能一次缴清房款,于是从乾隆年间起允许分期付款,房款在千两以上的,可以首付一半,剩下的8年之内付清。嘉庆即位后,旗人分期购房成为定例,无论总价多少,都是首付一半,还款期限则视房款而定,500两以上的7年付清,300两以上的6年付清,100两以上的5年付清,如果房款在100两以下,限4年付清。

  乾嘉时期旗人分期购买公房无需付给朝廷利息,只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了,这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

  进入民国,分期购房不常见,按揭购房却在上海出现过。民国16年,著名中医陈存仁在上海老城区买房,一幢两层小楼,卖方喊价25000块大洋,陈存仁手头只有5000块,从朋友那儿借了10000块,钱还是不够,只好先签房契,然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押,替陈存仁付清了余款,陈存仁住进新房之后,再向钱庄还本付息。什么时候清账,什么时候拿走房契,这就是典型的按揭购房,只不过当时办理按揭的是钱庄,而不是银行。也有银行提供按揭服务的,像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行,都有按揭项目。

  整个民国,可以按揭购房的城市只有上海,所以1936年3月4日的《申报》评论说:在上海买房跟在其他城市买房不一样,在其他城市买房,必须攒够全款,所以房地产交易量不大,房价也不是很高;而在上海,“以三四成之垫本,即可购置产业,向中外行商押抵六七成之借款”,只需要首付30%到40%,就能去中外金融机构办理按揭,买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀,房价畸高,原因之一就是可以按揭。

  现代房产证可指纹加密

  凭房契作为房屋所有权凭证的局面,是在民国32年开始出现变化的。这一年,上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法,在上海全市范围内推出“执业证”制度,土地或房屋的所有人可以拿着地契、房契到土地局办理“土地执业证”或“房屋执业证”。

  1949年新中国成立之后,曾经一度颁发过“房产执照”。1950年夏,新中国颁布了《中华人民共和国土地改革法》,在广大农村地区进行了轰轰烈烈的土改运动,1952年土改基本完成,政府开始向房屋所有人颁发“土地房产所有证”。

  从上世纪80年代初开始,很多地方开始换发房产证和土地证。1997年,国家要求各地统一发放房屋所有权证。这时候的房产证加设了防伪标志,并开始出现了共有人这一栏。因为以前的房产执照、土地房产所有证等证件上的名字往往只有一个人,该证上所载的人就是该房子的主人。1997年统一换发的房产证则允许有两个以上的名字,共有人一栏有的记载夫妻,有的记载父母子女,还有的记载其他共有人。登记部门在发放房产证的时候,对记载了共有人的还会再发放一个房屋共有权证。

  随着科学技术的不断进步与发展,房产证的防伪措施开始不断升级。2008年,北京市开始进行指纹、肖像房产证加密试点,市民可自愿选择是否加密,需要收费120元。如果房产证采用了这些加密措施,那么在房产交易时,工作人员将开启专业设备,查看现场持证人与《房屋所有权证》上密押膜的数码肖像是否一致,并鉴别现场持证人的指纹与房产权属登记的是否吻合。肖像、指纹验证成功后,方可进行房产交易。

  2013年4月,北京市住房和城乡建设委员会称,为防止虚假房屋买卖等行为,保障房屋交易安全,今后北京购房人拿到的房产证将可自愿并免费设立密码,房屋如需办理转让、变更、抵押等登记业务时,须提供密码才可办理。

  五花八门

  国外房产如何买卖?

  国外房产交易以二手房为主,那么国外二手房是如何买卖的呢?

  美国旧房子便宜非常抢手

  美国人买房子,对周围的环境很挑剔,而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说,符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区,在这种地段基本没有新建的房子,都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有新建的房子,那价格也绝对不是一般人能承受的。因此,在美国买房子,大多是买二手房。

  在美国,近年来开发的新房大多建在新开发区,距市中心较远,交通多有不便,价格又比旧房子高出不少,因此,二手房市场中的老房子最受消费者青睐。建筑年龄在50年以下的二手房,如果价格在30万美元以内,那么一定非常抢手,因为无论是房屋状况还是价格都符合白领阶层的要求。

  在美国,贷款买房是最主要的购房形式。如果你是美国公民,只要能够提交相应的信用证明,比如从来没有拖欠贷款、按时交纳各种费用、没有不良记录等,就可以在银行轻松贷到购房款。

  澳大利亚二手房多为花园洋房

  澳大利亚的居住条件居世界领先地位,平均每2.7人拥有一套住宅,平均每套住宅的居住面积是187平方米。澳大利亚典型的住房是带花园的独立住宅,即中国人所说的花园洋房,住宅都有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、淋浴等基本起居设施。

  澳大利亚的住房不管是新房还是二手房,一般都装修齐全,购房人基本不必再额外开支。在澳大利亚买二手房也可通过银行提供的贷款购买,贷款金额可占到整个房价的95%,贷款期限长达25年。

  法国郊区二手房价廉但费事

  法国住房紧张,仅54%的法国人有自己的房子,其余都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府兴建的低租金住宅,专门提供给那些低收入家庭居住。不过,如果个人购买住房的话,政府会提供住房抵押贷款,并根据各个家庭的收入和人口情况给予补贴。

  虽然近年来法国政府加大了新房的建设力度,出现了一批新的住宅,但由于价格不菲,房屋市场还是租赁占了优势。当然,也有部分法国人在城市郊区购买比较便宜的二手房,那些独立小楼式的住宅非常好卖。但是,这样的旧房大多需要经过自己装修才能居住,可以说价格便宜,但很费精力。

  英国七八年就换一次房

  在英国,70%的人拥有自己的住房,不过,英国人经常弃旧从新,每隔七八年就要换一次房子,因此二手房市场很活跃。在英国中央银行降息的带动下,住房贷款利率不断下降,任何人,只要有职业和工资收入,都可申请抵押贷款,贷款期限一般为25年,这使得英国的住房市场更趋完善。

  德国租房市场有价目表

  对普通德国人来说,要买一栋房子并不是件容易事。有统计表明,德国有实力购房的人不足半数,大多数德国人选择租房住,因此二手房市场不活跃。为了增加租房价格的透明度,德国多数城市都制定了一个叫“房租明镜”的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价,但最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表很有权威性,就连法院在判决有关住房租金纠纷案中也会参照。