买房指南:如何申请房贷

来源:中原选址网 编辑:xuanzhi 时间:2013-11-07 09:29
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买房指南:如何申请房贷

  在签订合同以后,一般家庭都无法交付全款,需要贷款。贷款就是购房者将房产抵押给银行,先由银行来垫付房款给开发商,而购房者每月还款的金融行为。贷款可以让购房者实现“先住房后付款”!

  但是,当购房者真正办理贷款的时候,却感到很茫然,这就说明他们对贷款知识的了解很不全面,而购房者对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会。因此,购房者想要在购房时办理贷款,就必须先了解与贷款相关的常识,并选择最适合自己的贷款方式。

  三种常见的贷款方式:商业贷款、公积金贷款和组合贷款

  什么是商业贷款、公积金贷款和组合贷款?

  通常情况下,住房贷款有三种:商业贷款、公积金贷款和组合贷款:

  商业贷款:购房者以所购住房,或以自己或者第三人所有的其他财产作为抵押,或者由第三人为贷款提供连带保证责任,向银行申请获得贷款。

  公积金贷款:指按时足额缴存住房公积金的购房者,在购买、建造、大修自住住房时,以其所购(建)住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物,或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任,向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。

  组合贷款:一般是指同时申请商业贷款和公积金贷款,该贷款方式称为组合贷款。比如,某购房者申请住房公积金贷款额度不能满足需要,同时又不到所购房价80%,可以再申请商业性贷款,两项贷款总额不超过房价的80 %,这叫组合贷款。

  那么,商业贷款和公积金贷款有什么区别呢?地产业工作室将两者从以下几个角度进行了比较:

  贷款利率:公积金贷款利率较低。平均比商业贷款低1个百分点左右。在相同担保方式下,贷款中的费用一般也比商业贷款低。而在住房公积金贷款中采用抵押加保险的较高费用的担保方式时,贷款费用一般比商业贷款高,但贷款费用和利息负担之和仍要比商业贷款低,而且保险公司要承担相应的责任和风险。

  贷款期限:公积金贷款实际贷款期限要比商业贷款长的优势。虽然两种贷款文件规定最长贷款期限目前都是30年,但一般商业贷款实际不会放到30年。

  首付比例:商业贷款额度最高为房价款或房地产评估机构评估的拟购买住房价值的70-80%,而公积金贷款可以最高到90%。

  审核灵活程度:公积金贷款周期相对较长,审核比较严格。而商业贷款相对比较灵活,周期较短。

  申请贷款的六项注意

  注意一:申请贷款前不要动用公积金


  如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金缴存期将发生变化,如果不满足公积金贷款的相关对缴存期的规定,将不能申请到供积金贷款。

  注意二:在借款最初一年内不要提前还款

  按照银行贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。

  注意三:还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

  当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还的贷款本金、利息。银行就会受理您的延长借款期限申请。但是,借款期限变更按规定一般只可办理一次。

  注意四:贷款后出租住房不要忘记告知义务

  当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,必须将已抵押的事实书面告知承租人。

  注意五:贷款还清后不要忘记撤销抵押

  当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

  注意六:不要遗失借款合同和借据

  申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据,同时认真阅读合同的条款,了解自己的权利和义务。

  Q&A

  Q:买房时,开发商能拒绝做公积金贷款吗?

  A:只要央行批准的可做公积金贷款的银行,开发商就不能以任何借口拒绝做住房公积金贷款。

  Q:买房可以根据地段、价格、房屋性质自由选择,到了办理贷款时却为什么不能自由选择呢?

  A:专家解释,现在人们买房无非是两种房屋类型,即新建商品房和二手房。从新建商品房来看,购房者只能选择与此项目开发商有合作协议的银行办理贷款手续。因为一般来说,开发商与银行都是“捆绑式”销售,也就是开发商的前期按揭贷款支持以及其他相应的商业贷款基本上都由某一家或者两至三家银行提供,所以在售楼时开发商自然会把自己开发的楼盘按揭指定给这几家银行做。

  从二手房来看,作为客户与业主间的媒介房地产经纪机构一般与银行之间会有良好的合作关系,小的房地产经纪机构可能与几家银行合作,大的房地产经纪机构可能合作银行达到十几家或者几十家。这样,购房者在贷款买房时相对选择余地也大了许多。

  Q:定下的房贷年限还能更改吗?

  A:据个人房贷服务机构伟嘉安捷的理财师认为,根据银行的借款合同的条款,年限一般是不能再更改的,之前有过一种叫做同名转按揭的业务,不仅可以提高年限而且可以对按揭贷款再融资,但现在此种业务已被取消。但在不提高贷款金额的情况下,部分银行是可以办理加长年限的换按揭业务的。

  Q: 请问用公积金买的房子能卖吗,怎么卖?

  A: 个人房贷服务机构伟嘉安捷的理财师介绍了几种解决办法:

  (1)如果自己有钱,把公积金贷款全部还清,然后进行买卖,买家进行商贷或是他的公积金贷款申请程序;

  (2)如果自己钱不够,买方的首付够还自己的公积金,找大型规范中介公司或知名贷款服务公司做担保,通过资金监管帐户还清公积金后,再进行买卖。买家进行公积金贷款或是商业贷款申请程序;

  (3)如果自己钱不够,买方的首付或其他钱也不够还自己的公积金,找大型规范中介公司或是知名贷款服务公司做垫资,然后中间担保,再进行买卖,买家进行公积金贷款或是商业贷款申请程序。