如何划分写字楼的等级

来源:和讯网 编辑:xuanzhi371 时间:2013-09-03 08:22
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写字楼

国内写字楼市场已发展了几十年,但却一直没有统一的行业评价标准。大部分写字楼都自诩是“甲级”写字楼或者“5A”写字楼,但硬件和软件却往往达不到一定要求。

   国内写字楼市场已发展了几十年,但却一直没有统一的行业评价标准。大部分写字楼都自诩是“甲级”写字楼或者“5A”写字楼,但硬件和软件却往往达不到一定要求。

  在北京、上海这样的一线城市,写字楼的租金水平不可谓不高。数据显示,北京已成为全球写字楼租金最昂贵的城市之一,过去一年间北京甲级写字楼租金大幅上涨80%以上,使得写字楼销售和租赁两个市场异常火热。

  然而,与写字楼市场近年来的日益火爆相比,虽然国内写字楼市场已发展了几十年,但却一直没有统一的行业评价标准。这就使得写字楼行业显得鱼龙混杂,大部分写字楼都自诩是“甲级”写字楼或者“5A”写字楼,但硬件和软件却往往均达不到一定要求。而市面上各种顶级、甲级、5A写字楼铺天盖地而来,更是让不少投资者丈二和尚摸不着头脑。

  5A不是5A级

  原来,由于租金水平的不断攀升,开发商和投资者都对写字楼表现出极大兴趣,为了快速占领市场,一些开发商便纷纷打出诸如甲级、超甲级、顶级等等写字楼招牌。可是,目前国内写字楼市场并没有严格的等级划分标准,而这些五花八门的评级体系又大多难以真正客观反映写字楼品质等级,这就造成了投资市场的困惑。

  写字楼的“5A”标准就是当下较流行的评定方式,但其实5A写字楼并不表示写字楼的品质等级,“5A”指的只是一个写字楼产品的智能化水平。这个标准针对的是写字楼智能化硬件方面,包括OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化),近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用,楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高,并成为独立的控制子系统,发展成为今天的“5A”。

  因此,“5A”仅表示写字楼的自动化程度,智能化水平的高低自然与写字楼品质有一定关联,但绝对不是划分写字楼等级的标准。影响写字楼品质的因素还有很多,包括写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等等。因而市面上一些所谓的“5A级”往往就是对5A有意或无意的误读,甚至还有人打出类似于“超 5A级”写字楼这样的广告语,那更是一种很不专业的说法。

  甲级乙级无定论

  另一种常见的评级标准就是我们常常听到看的“甲级”、“乙级”写字楼了。但其实,所谓的甲级写字楼也是一种通行叫法,目前行业中并没有明确的固定标准或成文规定,什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词,仔细探讨会发现,它是在以中国港台地区商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,是将写字楼按照其综合质素不同,划分为甲、乙、丙等几个等级。

  从一般意义上讲,国际上判断甲级写字楼有8大特征:管理国际化;24小时写字楼;人性化:空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。其衡量指标相当广泛,从办公总面积、标准层面积和净高到货梯客梯数量,甚至项目产权所有结构和入住若干年后的客户构成,都是甲级写字楼评定的参考因素,上述所说的“5A”也是甲级写字楼评定标准中的一个参考项。

  除此之外,当前市场上还有许多林林总总的不同写字楼等级划分方式,但有些也仅仅出现在宣传语、广告词当中,不由得让人只能称之为是写字楼的一种 “叫法”。包括什么A级、B级、C级;投资级、机构级、投契级;五星级;顶级。细究看来,其中不少区分方式都与国际的一些写字楼、商务楼标准有所相似,甚至包括LOFT 、CBD、 SOHO等一系列舶来品。因而,归结来看,如今市场上的大部分写字楼等级标准都只能作为投资的一项参考,而非品质好坏的评判依据。

  标准出台是趋势

  不过,对于这几年写字楼市场评级混乱的情况,不少地方政府及机构都对此有所重视,相应的统一标准已有望出台。

  据了解,此前成都已出台了首个地域性的写字楼标准,将写字楼划分为三个等级,从高到低依次为超甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼,具体包括地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求和服务要求五大要素。如超甲级写字楼就必须满足交通便利、配套完善、单一业权、只租不售、知名企业比例不少于50% 等多项明细,建筑面积、设计标准也均有要求。

  而近日,中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业共同起草的《写字楼综合评价标准》,在历时两年多的起草、修订、多轮研讨、企业实地测评后,也即将正式通过行业标准认证,成为中国房地产第一个商业写字楼行业标准。在测评中,主要由规划设计组、机电设备组、运营管理组三个小组构成的专家组认真结合实际案例,对区位与交通、场地与规划、建筑本体质量、设备设施、能源环保、安全性能等十大主项、100多条分项逐条进行论证。

  区位业态仍关键

  从上述的标准制定进程中我们也不难发现,想要审视各类写字楼的品质好坏、等级优劣,其核心还是要关注真正影响具体投资及使用价值的诸多要素,而绝非仅仅靠几个响亮的名头就可以自抬身价的。因而,投资者在当前也仍可以依据现有的一些评判标准,来具体关注不同写字楼之间的区别,进而做出判断。

  区域位置就是决定写字楼价值的一个要素,作为企业办公和塑造企业形象的载体,优质企业用户在选择物业时最为关注地段因素。而地段因素主要包括区域商务环境、轨道交通设施、交通便利度及周边基础建设等。

  业权形态亦是一个重要参考标准,其对写字楼长期的价值影响极大。发达成熟市场的经验表明,单一业权物业在写字楼统一管理、长期维护和吸引外资用户等方面有着明显的优势,租金水平长期提升有一定的保障。不少高品质写字楼目前大多采取只租不售的运营策略,即使出售,通常也不作楼层内的产权分割。

  另外,拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司和高效全面的物业管理,服务水准达到五星级酒店标准,也是写字楼评级的必备条件。写字楼物业为公共建筑,对公共空间、设施设备等应用较为频繁,如果缺乏长期有效的管理与维护,物业将很快老化,失去对品质客户的吸引力,从而导致客户流失的局面。同时,吸引到优质的客户也可以增加企业间的互动和比较,使得整个写字楼的用户聚集成良性发展。